Koupě nemovitosti v zahraničí: Na co si dát pozor před podpisem

Právní předpisy a omezení pro cizince

Při koupi nemovitosti v zahraničí je naprosto zásadní seznámit se s místními právními předpisy a omezeními, která se vztahují specificky na zahraniční kupující. Každá země má své vlastní regulace a některé státy dokonce výrazně omezují možnosti cizinců nabývat nemovitý majetek. V rámci Evropské unie je situace obecně příznivější díky principu volného pohybu kapitálu, ale i zde existují určité výjimky a specifická pravidla.

V mnoha zemích je vyžadováno speciální povolení od místních úřadů před samotnou koupí nemovitosti. Například v Rakousku nebo některých švýcarských kantonech musí cizinci žádat o zvláštní souhlas, který není automaticky garantován. Tento proces může trvat několik měsíců a vyžaduje předložení rozsáhlé dokumentace včetně důvodů pro koupi nemovitosti a prokázání finančních zdrojů.

Některé země zavedly ochranná opatření pro specifické typy nemovitostí nebo lokality. Může se jednat o omezení nákupu zemědělské půdy, nemovitostí v historických centrech měst nebo v přímořských oblastech. Například Chorvatsko má speciální režim pro nákup zemědělských pozemků cizinci, zatímco Řecko vyžaduje dodatečná povolení pro nemovitosti v příhraničních oblastech.

Daňové aspekty jsou další klíčovou oblastí, kterou je třeba důkladně prostudovat. Daňové zatížení se může výrazně lišit od českého systému. Mnoho zemí uplatňuje vyšší sazby daně z nemovitosti pro zahraniční vlastníky nebo má specifické požadavky na reporting a dokumentaci. V některých případech mohou být vyžadovány i pravidelné daňové přiznání v dané zemi, i když tam kupující trvale nežije.

Právní systémy různých zemí se také liší v otázkách dědického práva a převodu majetku. Je důležité seznámit se s místními předpisy ohledně dědictví a případně upravit závěť tak, aby odpovídala místním požadavkům. Některé země mají velmi striktní pravidla ohledně povinných podílů pro dědice, což může významně ovlivnit budoucí nakládání s nemovitostí.

Pro úspěšnou realizaci nákupu je často nezbytné využít služeb místního právního zástupce a notáře. Tito odborníci pomohou navigovat složitým procesem a zajistit, že všechny právní náležitosti budou splněny. Důležité je také ověřit, zda existují nějaká omezení týkající se financování nákupu prostřednictvím hypotéky od zahraniční banky nebo převodu větších finančních částek ze zahraničí.

V některých zemích existují také specifické požadavky na formu kupní smlouvy a proces registrace nemovitosti. Může být vyžadováno, aby smlouva byla sepsána v místním jazyce nebo aby byl přítomen oficiální překladatel. Registrace nemovitosti v katastru může podléhat dodatečným požadavkům pro zahraniční vlastníky, včetně nutnosti prokázat původ finančních prostředků nebo získat speciální identifikační číslo pro daňové účely v dané zemi.

Výběr lokality a průzkum místního trhu

Při koupi nemovitosti v zahraničí je naprosto zásadní věnovat maximální pozornost výběru správné lokality a důkladnému průzkumu místního realitního trhu. Každá země má svá specifika a regionální rozdíly, které mohou významně ovlivnit nejen cenu nemovitosti, ale i kvalitu života a potenciální návratnost investice. Je důležité si uvědomit, že atraktivní turistická lokalita nemusí být nutně ideální pro dlouhodobé bydlení.

V první řadě je nezbytné prozkoumat infrastrukturu vybrané oblasti. Dostupnost základních služeb, jako jsou obchody, zdravotnická zařízení, školy či dopravní spojení, může být v různých zemích velmi odlišná. Zvláště v přímořských oblastech se často setkáváme s tím, že mimo hlavní turistickou sezónu jsou mnohé služby omezené nebo zcela nedostupné. Proto je vhodné navštívit vybranou lokalitu v různých ročních obdobích.

Důležitým faktorem je také ekonomická situace dané oblasti. Je třeba analyzovat vývoj cen nemovitostí za posledních několik let, míru nezaměstnanosti, průměrné příjmy obyvatel a celkovou ekonomickou stabilitu regionu. Tyto ukazatele mohou napovědět, zda je investice do nemovitosti v dané lokalitě perspektivní z dlouhodobého hlediska. Například v některých oblastech Španělska či Řecka došlo po finanční krizi k výraznému poklesu cen nemovitostí, což může představovat zajímavou investiční příležitost.

Neméně důležité je seznámit se s místními zvyklostmi a mentalitou obyvatel. V některých zemích může být složitější začlenit se do místní komunity, zejména pokud neovládáte místní jazyk. Je také vhodné zjistit, jaký je podíl zahraničních vlastníků nemovitostí v dané oblasti a jak k nim místní obyvatelé přistupují. V některých lokalitách může být vysoká koncentrace zahraničních vlastníků vnímána negativně, což může ovlivnit jak společenské vztahy, tak i budoucí prodejnost nemovitosti.

Při průzkumu místního trhu je nezbytné spolupracovat s renomovanými realitními kancelářemi a právníky, kteří mají zkušenosti s prodejem nemovitostí zahraničním klientům. Místní odborníci mohou poskytnout cenné informace o specifických regulacích, daňových povinnostech a případných omezeních pro zahraniční kupující. V některých zemích existují omezení pro nákup nemovitostí cizinci nebo speciální podmínky pro získání hypotečního úvěru.

Je také důležité věnovat pozornost územnímu plánování a rozvojovým projektům v dané lokalitě. Plánovaná výstavba nové infrastruktury, komerčních center nebo turistických atrakcí může významně ovlivnit budoucí hodnotu nemovitosti. Naopak některé projekty mohou mít negativní dopad na kvalitu života v dané oblasti. Proto je vhodné konzultovat územní plán s místními úřady a zjistit si informace o plánovaných změnách v okolí vybrané nemovitosti.

Financování nemovitosti a bankovní úvěry v zahraničí

Financování nemovitosti v zahraničí představuje komplexní proces, který vyžaduje důkladnou přípravu a znalost místních podmínek. Při získávání hypotečního úvěru v cizí zemi se setkáváme s odlišnými požadavky a postupy než v České republice. Zahraniční banky obvykle požadují vyšší vlastní kapitál, který se může pohybovat mezi 30 až 50 % hodnoty nemovitosti. Tento požadavek je způsoben především vyšším rizikem, které banky podstupují při poskytování úvěrů zahraničním klientům.

V mnoha evropských zemích je možné získat hypoteční úvěr přímo u místních bank, které nabízejí různé úvěrové produkty speciálně určené pro zahraniční investory. Úrokové sazby se mohou výrazně lišit od těch českých, přičemž v některých zemích můžeme najít dokonce výhodnější podmínky. Například ve Španělsku nebo Portugalsku lze v současnosti získat hypotéku s úrokovou sazbou od 2,5 % ročně, zatímco v jiných zemích mohou být sazby výrazně vyšší.

Při žádosti o financování je třeba počítat s přísnějším posuzováním bonity žadatele. Zahraniční banky zpravidla vyžadují podrobnou dokumentaci o příjmech, včetně daňových přiznání za několik posledních let, výpisů z účtů a potvrzení o zaměstnání. Důležitým faktorem je také stabilita příjmů v měně, ve které bude úvěr poskytnut. Některé banky mohou požadovat otevření účtu v jejich instituci a pravidelný příjem v místní měně.

Alternativou k zahraničnímu financování může být hypoteční úvěr od české banky. Tento způsob má své výhody v podobě známého prostředí a jednodušší komunikace, ale může být omezen na určité země nebo typy nemovitostí. České banky často nabízejí financování nemovitostí v sousedních zemích, jako je Slovensko nebo Rakousko, ale při koupi nemovitosti ve vzdálenějších destinacích mohou být podmínky méně příznivé nebo financování zcela odmítnout.

Významným aspektem při financování nemovitosti v zahraničí je kurzové riziko. Pokud je hypotéka poskytnuta v jiné měně, než ve které získáváme příjmy, může kolísání měnových kurzů výrazně ovlivnit výši splátek. Proto je důležité zvážit možnost zajištění proti kurzovému riziku nebo vybrat úvěr v měně odpovídající našim příjmům.

Proces schvalování hypotéky v zahraničí může být delší než v České republice a často vyžaduje spolupráci s místními odborníky, jako jsou právníci nebo hypoteční poradci. Náklady spojené se získáním úvěru mohou zahrnovat poplatky za zpracování, ocenění nemovitosti, právní služby a pojištění. Tyto náklady se liší podle země a konkrétní banky, ale obecně je třeba počítat s částkou ve výši 2-5 % z hodnoty úvěru.

Před podpisem úvěrové smlouvy je nezbytné důkladně prostudovat všechny podmínky, včetně možností předčasného splacení, podmínek pojištění nemovitosti a případných sankcí. V některých zemích mohou existovat specifické požadavky na pojištění nemovitosti nebo život dlužníka, které mohou významně ovlivnit celkové náklady na financování.

Daňové povinnosti v dané zemi

Při koupi nemovitosti v zahraničí je naprosto zásadní důkladně se seznámit s daňovým systémem dané země, jelikož se může výrazně lišit od českého. Každý stát má své specifické daňové zákony a povinnosti, které musí vlastník nemovitosti dodržovat. Ve většině evropských zemí se setkáme především s daní z nemovitosti, daní z převodu nemovitosti a v případě pronájmu také s daní z příjmu.

Kritérium	Španělsko	Chorvatsko	Itálie
Průměrná cena bytu 2+1	150 000 EUR	120 000 EUR	180 000 EUR
Daň z nemovitosti	10%	3%	9%
Poplatky za právní služby	1500 EUR	1200 EUR	2000 EUR
Nutnost místního účtu	Ano	Ano	Ano
Doba vyřízení	3 měsíce	2 měsíce	4 měsíce

Daň z nemovitosti je zpravidla pravidelná roční platba, jejíž výše se odvíjí od velikosti nemovitosti, její lokality a způsobu využití. Například ve Španělsku se tato daň nazývá IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) a činí přibližně 0,4 až 1,1 % z hodnoty nemovitosti ročně. V Chorvatsku je systém obdobný, ale sazby se liší podle jednotlivých regionů a municipalit.

Daň z převodu nemovitosti představuje jednorázový poplatek při koupi, který může významně navýšit celkovou cenu transakce. V Itálii například tato daň činí 2-9 % z kupní ceny v závislosti na tom, zda se jedná o první nemovitost nebo investiční nákup. Ve Francii se setkáme s označením droits de mutation a sazba se pohybuje okolo 5,8 % z kupní ceny.

Vlastníci nemovitostí v zahraničí musí také počítat s tím, že příjmy z případného pronájmu budou podléhat místnímu zdanění. V mnoha zemích existují bilaterální smlouvy o zamezení dvojího zdanění s Českou republikou, což znamená, že daň zaplacená v zahraničí může být započtena proti daňové povinnosti v ČR. Je však nutné vést přesnou evidenci a správně vykazovat tyto příjmy v obou zemích.

V některých destinacích se můžeme setkat i s dodatečnými místními poplatky a daněmi. Například v přímořských letoviscích mohou existovat speciální turistické daně nebo poplatky za služby spojené s údržbou společných prostor a infrastruktury. Důležité je také sledovat případné změny v daňové legislativě, které mohou ovlivnit celkové náklady na vlastnictví nemovitosti.

Pro správné plnění daňových povinností je často nezbytné využít služeb místního daňového poradce nebo právníka, který zná specifika daného regionu. Tito odborníci mohou pomoci nejen s prvotním nastavením všech povinností, ale také s průběžným plněním daňových přiznání a dalších administrativních úkonů. Nedodržení daňových povinností může vést k významným pokutám a v některých případech dokonce k právním komplikacím s místními úřady.

V neposlední řadě je třeba myslet i na případné dědické daně a poplatky, které se mohou vztahovat na převod nemovitosti v případě úmrtí majitele. Tyto sazby se v různých zemích výrazně liší a mohou významně ovlivnit plánování majetkového vypořádání.

Realitní kanceláře a zprostředkovatelé v zahraničí

Při koupi nemovitosti v zahraničí hrají realitní kanceláře a zprostředkovatelé klíčovou roli v celém procesu. Je důležité vybrat si spolehlivou a renomovanou realitní kancelář, která má zkušenosti s mezinárodními transakcemi a zná místní trh i legislativu. V různých zemích fungují realitní služby odlišně, proto je třeba věnovat zvýšenou pozornost výběru správného partnera.

Zahraniční realitní kanceláře obvykle nabízejí komplexnější služby než ty české. Většinou poskytují kompletní servis od vyhledání nemovitosti přes právní poradenství až po poprodejní služby. Důležitým aspektem je také jazyková vybavenost realitních makléřů, protože ne všude se domluvíte anglicky, zejména v menších městech nebo na venkově.

V mnoha zemích existují přísná pravidla pro činnost realitních zprostředkovatelů. Například ve Španělsku nebo Francii musí mít makléři speciální licenci a být registrováni v profesních organizacích. Před zahájením spolupráce je vhodné si ověřit, zda je vybraná realitní kancelář členem místní profesní asociace a má potřebná oprávnění k činnosti. To může významně snížit riziko případných problémů při transakci.

Zahraniční realitní kanceláře často spolupracují s místními právníky, notáři a daňovými poradci, což může být pro kupujícího velkou výhodou. Tato síť kontaktů umožňuje efektivnější vyřízení všech náležitostí spojených s koupí nemovitosti. Je běžné, že realitní kancelář pomáhá i s praktickými záležitostmi, jako je založení bankovního účtu, zajištění dodávek energií nebo doporučení řemeslníků pro případné úpravy nemovitosti.

Provize realitních kanceláří se v různých zemích výrazně liší. Zatímco například v České republice se pohybují kolem 3-5% z ceny nemovitosti, v některých zemích mohou dosahovat až 10%. Je důležité si předem ujasnit, kdo provizi platí a v jaké výši. V některých zemích je běžné, že se o provizi dělí prodávající s kupujícím, jinde ji hradí pouze jedna strana.

Při výběru realitní kanceláře v zahraničí je klíčové prověřit si reference a historii společnosti. Ideální je kontaktovat předchozí klienty nebo si přečíst recenze online. Mnoho realitních kanceláří se specializuje na určité národnosti klientů, což může být výhodou z hlediska komunikace a pochopení specifických potřeb.

Realitní zprostředkovatelé v zahraničí často nabízejí i dodatečné služby jako je správa nemovitosti v době nepřítomnosti majitele nebo pomoc s pronájmem. Tyto služby mohou být velmi užitečné, zejména pokud kupujete nemovitost jako investici nebo druhé bydlení. Je však důležité si předem vyjasnit podmínky a ceny těchto doplňkových služeb, aby později nedošlo k nedorozumění.

V některých zemích existují specializované realitní kanceláře zaměřené výhradně na zahraniční klientelu. Tyto společnosti často nabízejí nadstandardní služby včetně asistence při jednání s úřady, zajištění překladů dokumentů nebo pomoci s integrací do místní komunity. Přestože jejich služby mohou být dražší, pro mnoho kupujících představují bezpečnější a pohodlnější cestu k získání vysněné nemovitosti v zahraničí.

Investice do nemovitosti v zahraničí není jen o penězích, ale o odvaze překročit hranice známého a vydat se vstříc novým možnostem a životním zkušenostem

Radmila Procházková

Nutné dokumenty pro koupi nemovitosti

Při koupi nemovitosti v zahraničí je třeba mít připravené všechny potřebné dokumenty, které jsou klíčové pro úspěšné dokončení transakce. Základním dokumentem je platný občanský průkaz nebo cestovní pas, který musí být platný minimálně po dobu celého procesu koupě. V některých zemích může být vyžadováno i potvrzení o trvalém pobytu nebo výpis z rejstříku trestů s překladem do místního jazyka.

Velmi důležitým dokumentem je také potvrzení o finančních prostředcích, které může mít podobu výpisu z bankovního účtu nebo příslibu hypotečního úvěru od banky. Toto potvrzení musí být často přeloženo soudním překladatelem a v některých případech i opatřeno apostilou. Pokud kupující využívá hypoteční financování, bude potřebovat kompletní sadu dokumentů souvisejících s hypotékou, včetně předběžného schválení úvěru.

Pro samotný převod nemovitosti je nezbytný výpis z katastru nemovitostí země, ve které se nemovitost nachází. Tento dokument by neměl být starší než tři měsíce a musí jasně prokazovat vlastnická práva současného majitele. V některých zemích je také vyžadováno potvrzení o neexistenci dluhů či břemen váznoucích na nemovitosti, které vydává místní katastrální úřad nebo jiná příslušná instituce.

Další nezbytnou součástí dokumentace je znalecký posudek nemovitosti, který by měl být vypracován certifikovaným znalcem v dané zemi. Tento dokument je zvláště důležitý při financování pomocí hypotéky, ale může být vyžadován i při platbě v hotovosti. K tomu se váže také energetický průkaz budovy, který je v současnosti povinný ve většině evropských zemí.

Pro úspěšné dokončení transakce je také potřeba mít připravené daňové dokumenty, jako je potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu v zemi prodávajícího i kupujícího. V některých případech může být vyžadováno i potvrzení o původu finančních prostředků, zejména při větších transakcích nebo při platbě v hotovosti.

Neméně důležitá je také pojistná dokumentace. Je vhodné mít připravené pojištění nemovitosti již od data převodu vlastnických práv. V některých zemích je toto pojištění dokonce povinné a bez něj nelze transakci dokončit. Součástí dokumentace by měla být i fotodokumentace nemovitosti a technická dokumentace včetně stavebních plánů a případných povolení k rekonstrukcím.

Pro zahraniční kupující je také důležité zajistit si místního právního zástupce, který pomůže s přípravou a kontrolou kupní smlouvy. Všechny právní dokumenty by měly být k dispozici jak v místním jazyce, tak v úředně ověřeném překladu. To zahrnuje nejen kupní smlouvu, ale i případné plné moci, pokud některé úkony provádí zástupce kupujícího.

Pojištění nemovitosti v cizí zemi

Při pořízení nemovitosti v zahraničí je pojištění jedním z klíčových aspektů, který nesmíme opomenout. Zatímco v České republice máme jasnou představu o tom, jak pojištění nemovitosti funguje, v zahraničí se můžeme setkat s odlišnými podmínkami a požadavky. Každá země má své specifické předpisy a postupy, které je nutné důsledně dodržovat.

V první řadě je důležité si uvědomit, že pojistné podmínky se mohou výrazně lišit od těch, na které jsme zvyklí z domova. Například ve středomořských zemích, jako je Španělsko či Itálie, je třeba věnovat zvýšenou pozornost pojištění proti přírodním katastrofám, zejména proti zemětřesení či záplavám. V horských oblastech Rakouska či Švýcarska je zase klíčové pojištění proti lavinám a sesuvům půdy.

Místní pojišťovny často nabízejí specializované produkty přizpůsobené konkrétním rizikům dané lokality. Je proto rozumné využít služeb místního pojišťovacího zprostředkovatele, který zná místní specifika a může nám pomoci s výběrem nejvhodnějšího pojištění. Důležité je také překonat jazykovou bariéru - pojistná smlouva by měla být srozumitelná a jasná, proto je vhodné využít služeb překladatele nebo právníka, který se specializuje na mezinárodní právo.

Při sjednávání pojištění nemovitosti v zahraničí je třeba myslet i na specifické požadavky místních úřadů a bank. V některých zemích může být určitý typ pojištění povinný, zejména pokud nemovitost financujeme prostřednictvím hypotéky. Například v Německu je běžné, že banka vyžaduje komplexní pojištění nemovitosti jako podmínku pro poskytnutí úvěru.

Rozsah pojistného krytí by měl zahrnovat nejen samotnou stavbu, ale i přilehlé prostory, vybavení a případně i odpovědnost za škodu. V přímořských oblastech je vhodné myslet i na pojištění proti škodám způsobeným slaným vzduchem či extrémními povětrnostními podmínkami. V některých zemích může být vyžadováno i speciální pojištění pro případ teroristického útoku nebo občanských nepokojů.

Nezapomínejme také na pravidelnou aktualizaci pojistné smlouvy. Hodnota nemovitosti se může v průběhu času měnit, stejně jako rizika, kterým je vystavena. Je důležité pravidelně kontrolovat, zda pojistná částka odpovídá aktuální hodnotě nemovitosti a zda jsou kryta všechna relevantní rizika. V některých zemích mohou být pojistné smlouvy automaticky obnovovány, jinde je třeba je aktivně prodlužovat.

Při výběru pojišťovny je důležité ověřit její důvěryhodnost a stabilitu. Ideální je vybrat renomovanou společnost s dlouholetou tradicí a dobrými referencemi. Některé české pojišťovny nabízejí možnost sjednat pojištění zahraniční nemovitosti prostřednictvím svých partnerských společností, což může být výhodné z hlediska komunikace a správy pojistky. V každém případě je důležité důkladně prostudovat všechny podmínky a případné výluky z pojištění, abychom předešli nepříjemným překvapením v případě pojistné události.

Správa nemovitosti na dálku

Správa nemovitosti ze zahraničí představuje specifickou výzvu, se kterou se musí vypořádat stále více majitelů zahraničních nemovitostí. V současné době naštěstí existuje řada možností, jak efektivně spravovat nemovitost na dálku, aniž by bylo nutné být fyzicky přítomen. Klíčovým prvkem úspěšné správy nemovitosti v zahraničí je nalezení spolehlivého správce nebo realitní kanceláře, která se o nemovitost postará v době nepřítomnosti majitele.

Profesionální správce nemovitosti zajišťuje pravidelné kontroly stavu objektu, řeší běžnou údržbu a případné opravy, komunikuje s nájemníky nebo hosty v případě pronájmu, a zajišťuje pravidelný úklid a údržbu zahrady. Je důležité mít s takovým správcem podepsanou detailní smlouvu, která jasně definuje rozsah služeb a odpovědností. Správce by měl také pravidelně zasílat reporty o stavu nemovitosti a všech provedených úkonech.

Moderní technologie významně usnadňují vzdálenou správu nemovitosti. Instalace bezpečnostních kamer s online přístupem, chytrých zámků, termostatů a dalších smart home zařízení umožňuje majiteli mít neustálý přehled o dění v nemovitosti. Díky těmto technologiím lze na dálku kontrolovat teplotu, vlhkost, spotřebu energií a další důležité parametry. V případě pronájmu nemovitosti lze využít automatizované systémy pro check-in a check-out hostů.

Neméně důležitá je i finanční stránka správy nemovitosti v zahraničí. Je nutné mít zřízený bankovní účet v dané zemi pro snadnější správu plateb souvisejících s nemovitostí. Pravidelné platby za energie, pojištění, daně z nemovitosti a další poplatky by měly být ideálně nastaveny na automatické úhrady. Je také vhodné mít vytvořenou finanční rezervu pro případné nečekané výdaje spojené s opravami nebo údržbou.

Pro maximální využití potenciálu nemovitosti v zahraničí je důležité znát místní legislativu a předpisy týkající se pronájmu a správy nemovitostí. Spolupráce s místním právníkem nebo daňovým poradcem může předejít případným problémům a zajistit plnění všech zákonných povinností. V některých zemích existují specifické požadavky na pronájem nemovitostí turistům nebo dlouhodobým nájemníkům, které je nutné dodržovat.

Pravidelná osobní návštěva nemovitosti, ideálně alespoň dvakrát ročně, je důležitá pro udržení přehledu o jejím skutečném stavu a případných potřebách údržby nebo renovace. Během těchto návštěv je vhodné osobně zkontrolovat práci správce, setkat se s případnými nájemníky a řešit dlouhodobější plány týkající se nemovitosti. Tyto návštěvy také pomáhají udržovat dobré vztahy s místní komunitou a sousedy, což může být velmi přínosné pro bezproblémové vlastnictví nemovitosti v zahraničí.

Možná rizika a jejich předcházení

Při koupi nemovitosti v zahraničí je třeba věnovat zvýšenou pozornost různým rizikům, která mohou celý proces značně zkomplikovat. Jedním z největších rizik je nedostatečná znalost místního právního systému a realitního trhu. Zahraniční legislativa se může výrazně lišit od české, což může vést k nepříjemným překvapením během transakce nebo po ní. Proto je zásadní spolupracovat s místním právníkem specializovaným na nemovitostní právo, který dokáže posoudit všechny právní aspekty koupě.

Významným rizikem je také jazyková bariéra, která může vést k nedorozuměním nebo špatnému pochopení smluvních podmínek. Veškerá dokumentace by měla být přeložena kvalifikovaným překladatelem, aby se předešlo případným sporům. Stejně tak je důležité mít při jednáních k dispozici tlumočníka, který zajistí přesnou komunikaci mezi všemi stranami.

Finanční rizika představují další významnou oblast, kterou je třeba pečlivě zvážit. Měnové výkyvy mohou významně ovlivnit celkovou cenu nemovitosti, zejména pokud je financována hypotékou v jiné měně. Je proto vhodné konzultovat s finančním poradcem možnosti zajištění proti měnovému riziku. Dalším finančním aspektem jsou skryté poplatky a daně, které se v různých zemích liší. Je nezbytné předem zjistit veškeré náklady spojené s koupí a vlastnictvím nemovitosti v dané lokalitě.

Technický stav nemovitosti může představovat další rizikovou oblast. Důkladná technická prohlídka místním odborníkem je naprosto nezbytná, aby se odhalily případné závady nebo konstrukční problémy. V některých zemích mohou platit odlišné stavební normy a předpisy, což může ovlivnit možnosti případné rekonstrukce nebo využití nemovitosti.

Významným rizikem je také možnost podvodu nebo nekalých praktik. Je důležité ověřit si důvěryhodnost prodávajícího a realitní kanceláře, stejně jako pravost veškerých dokumentů. Před podpisem kupní smlouvy je nezbytné provést důkladnou kontrolu vlastnických práv a případných břemen váznoucích na nemovitosti. V některých zemích mohou existovat specifická omezení pro zahraniční kupující, která je třeba předem znát a respektovat.

Politická a ekonomická stabilita země je dalším faktorem, který může ovlivnit bezpečnost investice. Je vhodné analyzovat dlouhodobý vývoj realitního trhu v dané lokalitě a posoudit případná rizika spojená s politickou situací nebo ekonomickými změnami. Důležité je také zjistit podmínky pojištění nemovitosti v zahraničí a možnosti ochrany investice před nepředvídatelnými událostmi.

Pro minimalizaci všech uvedených rizik je klíčové věnovat dostatek času přípravě a plánování. Spolupráce s osvědčenými místními odborníky, důkladná právní a technická due diligence a vytvoření finanční rezervy pro nepředvídané výdaje jsou základními předpoklady úspěšné realizace nákupu nemovitosti v zahraničí.

Poplatky spojené s koupí nemovitosti

Při koupi nemovitosti v zahraničí je třeba počítat s různými poplatky, které mohou významně navýšit celkovou investici. Nejdůležitějším poplatkem je daň z převodu nemovitosti, která se v různých zemích výrazně liší. Například v Chorvatsku činí 3 % z kupní ceny, ve Španělsku se pohybuje mezi 6-10 % v závislosti na regionu, a v Itálii může dosáhnout až 9 % u druhé nemovitosti.

Významnou položkou jsou také notářské poplatky, které jsou v zahraničí často vyšší než v České republice. Notář v cizině obvykle připravuje veškerou smluvní dokumentaci a jeho služby jsou povinné. Ve Francii například notářské poplatky dosahují přibližně 7-8 % z kupní ceny nemovitosti, zatímco v Německu se pohybují okolo 1-2 %.

Nelze opomenout ani poplatky za právní služby, které jsou při koupi zahraniční nemovitosti prakticky nezbytné. Místní právník zajišťuje především kontrolu právního stavu nemovitosti, ověření vlastnických vztahů a případných břemen váznoucích na nemovitosti. Právní služby se obvykle pohybují v rozmezí 1-3 % z kupní ceny, přičemž minimální částka bývá stanovena bez ohledu na hodnotu nemovitosti.

V některých zemích je nutné počítat i s poplatky za zprostředkování, které platí kupující. Například ve Španělsku či Itálii je běžné, že realitní kancelář požaduje provizi i od kupujícího, což může představovat další 2-3 % z ceny nemovitosti. V případě hypotečního financování vznikají dodatečné náklady spojené se zřízením a vedením úvěru, které mohou zahrnovat poplatky za odhad nemovitosti, zpracování úvěru či pojištění.

Specifickou kategorií jsou poplatky za překlady dokumentů a úřední ověření. Veškerá dokumentace musí být často přeložena do místního jazyka soudním překladatelem a úředně ověřena. To zahrnuje nejen kupní smlouvu, ale i výpisy z českých rejstříků, potvrzení o příjmech a další dokumenty požadované místními úřady.

V některých přímořských destinacích je třeba počítat i s poplatky za připojení k místním sítím nebo členství v rezidentních sdruženích. Například v turistických lokalitách bývají nemovitosti součástí větších komplexů, kde se platí pravidelné příspěvky na údržbu společných prostor, bazénů či zahrad.

Celkové vedlejší náklady spojené s koupí nemovitosti v zahraničí se tak mohou vyšplhat až na 15-20 % z kupní ceny. Je proto důležité si předem zjistit přesnou výši všech poplatků v dané zemi a zahrnout je do celkového rozpočtu. Doporučuje se také vytvořit si finanční rezervu pro případné neočekávané výdaje, které mohou během procesu nákupu vzniknout. Místní legislativa se navíc může měnit a některé poplatky mohou být upravovány, proto je vhodné konzultovat aktuální situaci s místními odborníky.